אם יש תחום כלכלי אחד בישראל שבו המילה בועה עולה בלי הפסקה זה תחום הנדל"ן. הציבור, התקשורת והפוליטיקאים כולם מאוד אוהבים להשתמש במושג בצורה אינטואטיבית בלי להסביר מה זה בועה ולמה שוק הנדל"ן נמצא באחת. כדי לענות על השאלה נשתמש באותם הכלים שהצגנו בפוסט הקודם ונראה האם באמת מדובר באשליה שהולכת להתנפץ ומחירים שהולכים לקרוס או בשימוש לא נכון במושג בועה.
העלאת מחירי הנדל"ן: החלטה ממשלתית שהשיגה את המטרות שלה
לפני שנוכל להתקדם לכל טענה אחרת, אחת השאלות החשובות שצריך לענות עליהם הוא מה התחיל את עליית מחירי הדיור. כדי לענות על השאלה צריך לחזור לשנת 2007, שנה שמאוד מומלץ לקרוא את דוחות הכנסת שלה בנושא הנדל"ן. לפי הדוחות, בשנה הזאת שוק הנדל"ן נראה רע, מחירי הדירות הלכו וירדו ביחס לשוק הבינלאומי, משקיעים העדיפו לבנות דירות בחו"ל ונראה שהייתה הגירה פנימית בתוך ישראל של תושבים מהפריפריה אל המרכז. לא רק שכולם רצו לגור במרכז, באופן יחסי הם גם יכלו להרשות את זה לעצמם.
ממשלת ישראל החליטה לפתור את הבעיה ובהחלטה נחרצת החליטה שאסור לתת לפריפריה למות ולקבלני הדירות להפסיד את השוק הישראלי. הממשלה שמה אל מול עיניה את המטרה להפסיק את הבניה במרכז ולהעלות את מחירי הדיור. כמו כמעט בכל תחום אחר, נלקחה החלטה להגן על תעשייה מקומית שלא היה צורך להגן עליה ולהנדס את תושבי ישראל במקום לתת מענה לצרכים שלהם. לא רק שמדובר בהחלטה ממשלתית, אפילו מדובר באחת שהשיגה את המטרות שלה, מחירי הדיור במרכז הארץ עלו. את האזהרות מתוצאות התוכנית אפשר לקרוא בכתבה של עידו אפרתי מ2007 שמציגה את המתנגדים אליה:
בהתאחדות הקבלנים רואים באופן שלילי את מדיניות האוצר. לדברי מנכ"ל ההתאחדות,יוסי גורדון, ששימש בעבר כסגן הממונה על התקציבים באוצר, "התוכנית של האוצר לעצור את הפיתוח במרכז הארץ על מנת לעודד רכישת דירות בפריפריה היא תוכנית הזויה, שלא תשיג את מטרתה ותפגע בכלכלת ישראל".
לדבריו , המשמעות של התוכנית – לא לבצע שינויי יעוד קרקע למגורים ולתעסוקה באזור המרכז – היא עצירת הפיתוח במרכז הארץ. התוצאה תהיה ירידה נוספת במלאי הדירות ועליית מחירים חדה גם במחירי הדירות החדשות, גם במחירי דירות מיד שנייה וגם במחירי השכירות.
"כבר היום קיים מחסור בדירות חדשות באזור המרכז. החלטה לעצור כל פיתוח עתידי תהיה בכייה לדורות", טוען גורדון. כמו כן הוא מעריך, כי מדיניות זו תעודד תופעות פסולות כמו פיצולי דירות והסבות לא חוקיות של מבנים למגורים".
הכתבה המלאה מאוד מומלצת, לא רק שהיא מראה שעליית המחירים הייתה מטרה מוצהרת של הממשלה, היא גם מראה שהמבקרים שלה הזהירו בדיוק מפני מה שקרה.
בנק ישראל: הון מוגבל עם ריבית נמוכה
סיבה נוספת שיכולה להפעיל בועה היא כניסה של כלים פיננסיים חדשים שמאפשרים לאנשים להקטין סיכון, לקנות במחיר יותר גבוה ולהאמין שההסתברות שיפגעו מההשקעה היא מאוד נמוכה. בשנת 2012 בנק ישראל פעל כדי למנוע בדיוק את הבעיה הזאת והגביל את ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה ל25% מערך הדירה.
צעדים נוספים שננקטו כדי להגביל את סיכון המשכנתאות הם הגבלה של של ההחזר החודשי ל-50% מהכנסת משק הבית, הגבלת אורך המשכנתא ל30 שנים וביטול ביטוח EMI שאפשר לאנשים ללא הון עצמי מספיק לבטח את עצמם למקרה שיצטרכו למכור את הדירה אך עדיין לא יצליחו להחזיר את החוב לבנק. לא רק שהבנקים לא מחלקים הלוואות שאין להן בסיס, נעשו צעדים שהם כולם לקחים מהמשבר הכלכלי של 2008.
בניגוד להגבלות, בנק ישראל, בהתאמה לשוק העולמי, מתחזק הרבה שנים ריבית מאוד נמוכה. סביבת ריבית נמוכה, כמו שהזכרנו בפוסט הקודם, בהחלט יכולה להיות גורם מרכזי לשינוי בשוק יציב שהופך אותו לבועה. למרות שהבנק המרכזי של ארה"ב התחיל מגמה של עליית מחירי ריבית התהליך הוא איטי ויקח זמן עד שישפיע על בנק ישראל. ריבית משפיעה לא רק על הרצון של הקונים להסכים לתשלומי ריבית שלא בטוח שהם יוכלו לעמוד בהם בעתיד, היא גם מעודדת את משקיעי הנדל"ן והקבלנים לבצע השקעות שיותר ויותר מתבססות על הלוואות. במצב שבו הריבית מאוד נמוכה במשך כמעט עשור ולא נראית שתשתנה בזמן הקרוב גורמת לסיכונים של אי עמידה בהחזרים להראות מאוד רחוקים לקבלנים.
מס רווחי ההון של טרכטנברג
למרות שהוקמה וועדה על שמו ולמרות שהיה הכלכלן שממנו ציפו לתת מענה למחירי הדיור, טרכטברג המליץ על העלת מס רווחי ההון ובכך תרם במו ידיו, בזמן המשבר, לגידול בביקוש לדירות להשקעה. הרי אם לוקחים למשקיעים בבורסה 5% נוספים מהרווחים והם מגלים שהרבה יותר משתלם להשקיע בנדל"ן אז הביקוש שלהם לדירות יגדל ויעלה את המחירים. הפגיעה היא כפולה, לא רק שמחירי הנדל"ן גדלו עם הגידול בביקוש, גם ההשקעות בבורסה ובעסקים הישראלים ירדו ועברו לשוק שגם ככה לא הצליח לתת מענה לביקושים הגדלים.
גם נקודה זו מראה שהביקוש לדירות גדל מסיבות הגיוניות ולא רק מתוך אמונה עיוורת בשוק הנדל"ן. דווקא חוסר האמונה בבורסה, מס רווחי ההון שגדל והרווחים הנמוכים בעקבות המשבר העולמי עודדו משקיעים לחפש אלטרנטיבות.
מחיר למשתכן
בצד של תוכנית מחיר למשתכן, כן ניתן לומר שיש כמה שינויים מבחינת הלוואות ותמריצים. סיבה ראשונה היא שהזוכים בהגרלה, כשניגשים לקבל משכנתא, מוגבלים לאחוז מימון בגובה שווי הדירה לפי מחירי השוק ולא לפי מחירי תוכנית מחיר למשתכן. במצב כזה הזוכים בדירה יכולים להגיע למימון של הדירה גם עם הון של 10% משווי השוק של הדירה. למרות זאת, הסיכון של האשראי על הבנקים נמוך כי המדינה, או יותר נכון שאר האזרחים שלא זכו בהגרלה, בעצם מממנים את ההון העצמי החסר.
דבר נוסף בתוכנית מחיר למשתכן הוא שמחירים יותר זולים על דירות, ושיווק התוכנית בצורה לא אחראית, מעודדות יותר אנשים להשתתף בהגרלות על דירות, גם אנשים שהעדיפו לא לקנות דירה בדיוק בגלל שלא היה להם הון עצמי מספיק או כי לא יכלו לעמוד בהוצאות החודשיות של המשכנתא. במצב הקיים, ככל שהמחירים ממשיכים לעלות ובמקביל קיימת אפשרות לרכוש דירה בזול, אנשים יהיו מוכנים לקחת סיכונים הולכים וגדלים, לבקש הלוואות נפרדות גדולות בנוסף למשכנתא ואולי אפילו לפנות לשוק לא פורמלי כדי לקבל הלוואות להון העצמי לדירה. החשש מ"עכשיו או לעולם לא" מוביל להתנהגות יותר מסוכנת וחסרת אחריות בצד רוכשי הדירות.
בצד הקבלנים הסיבסוד של תוכנית מחיר למשתכן הופך את הבניה עבורם ליותר משתלמת. מצב שבו קבלן יודע שמשרד האוצר ידאג לו לקונים, שהוא, הקבלן, יקבל את הקרקע במחיר מוזל ושאנשים מאוד לחוצים לקנות דירה עכשיו, יכול ליצור מצב שבו השוק נראה כל כך וודאי וכל כך בטוח שאנשים רוצים להיכנס לתחום הבניה בלי להתחשב בכל הסיכונים. מהסתכלות על חברות הבניה בישראל כבר היום ניתן לראות רמות מינוף מאוד גבוהות כשכולן נמצאות באזורי הלוואות מסוכנים שאם לא יחזירו את עצמם יכולים לפגוע בצורה קשה בחברות. הדבר הזה מראה שלא רק שחברות הנדל"ן בטוחות בהמשך עליית מחירי הדיור אלה שגם הבנקים והמשקיעים עצמם בטוחים ביכולת של החברות להמשיך להיות רווחיות ולהחזיר חובות. מאחר שהחברות ממשיכות להשקיע עוד ועוד כסף מבוסס חוב זה יכול להצביע שההחלטה שלהם מתבססת על האמונה שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח וזה דבר מסוכן.
מס דירה שלישית
במבט ראשון החוק נראה כמו צעד שיכל לעזור למנוע ניפוח של בועה ובהחלט ברגע שדירות להשקעה הופכות להיות לא משתלמות מבחינת רווחים המשקיעים יעדיפו אפיקי השקעה אחרים. הבעיה מתחילה כשמבינים שאם לא יהיו משקיעים גם לא יהיו דירות להשכרה. במצב כזה, כל עוד מחירי קניית הדירה לא הופכים להיות כל כך נמוכים שכל אחד יכול להרשות לעצמו אותה, השוכרים ימצאו את עצמם עם שוק הולך וקטן והיצע נמוך של דירות להשכרה. בזמן הקצר עד לביטול החוק, הנזק שנעשה היה קטן ולא חמור אבל במידה והחוק היה נשאר לאורך זמן יכל להפוך לקטסטרופה גדולה עם נזקים קשים לשוק השכירות.
ואיך זה משפיע על מחירי הדירות למכירה? עם היצא נמוך של דירות להשכרה, הביקוש לקניית דירה רק יגדל ואיתו גם המחירים של הדירות. היום שומעים הרבה את המשפט "אני לעולם לא אוכל לקנות דירה ואאלץ לשכור לנצח", אם חוק מס דירה שלישית יחזור אנחנו עלולים לשמוע דברים כמו "אני קונה דירה במשותף עם עוד משפחה כי השכירות ממש יקרה ואני לעולם לא אצליח לשכור דירה יותר טובה". אנחנו לא שם אבל ללא שוק שכירות מתפקד הלחץ על שוק הקניה רק יגדל.
בועת הנדל"ן: אז יש או לא?
לא. בשונה מהמצב בשנת 2008 בארה"ב, האדם הממוצע בישראל לא מצליח לרכוש דירה וגם לא יכול להגיע למצב שיש לרשותו מספיק הון או ביטחונות כדי שגוף פיננסי יאפשר לו לקחת הלוואה. בבועת הנדל"ן של 2008 אנשים קנו 5 בתי קרקע ודירת נופש בעזרת הלוואות שלא היה מאחוריהן שום גב כלכלי. המצב בישראל לא כזה ורוב האנשים מתקשים לקנות דירה ראשונה ובטח שלא חושבים לקנות חמש כי הן השקעה בטוחה.
בנוסף קיימות מגבלות על ההחזר החודשי, אורך המשכנתא בשנים ולמרות שהריבית של בנק ישראל נמוכה בתקופה האחרונה הבנקים החלו להעלות את מחירי הריבית בצורה עצמאית. כל אלו צעדים נכונים שמגנים על הבנקים והיציבות הכלכלית. רוב הציבור רוצה לקחת חלק בשוק הנדל"ן מסיבה של ביטחון, נוחות ואי תלות במשכירים ולא מסיבה של השקעה ורווחים.
נראה שהבעיה הגדולה בתחום הנדל"ן היא לא בקונים אלה במינוף הגבוהה של חברות הנדל"ן שבגלל הריבית הנמוכה לאורך זמן מאפשרים לעצמם לקחת יותר ויותר הלוואות כדי לנצל את הביקוש הגבוה בשוק. קריסה של חברות הנדל"ן בגלל שינוי בריבית או שינוי בהתנהגות הקונים יכול להוביל להאטה גדולה בקצב הבניה וקיטון של היצע הדירות בשוק הישראלי.
כרגע אנחנו בנקודה שיש צורך בבניה מהירה וגדולה מאוד של דירות באזורי ביקוש, הסיבה היא החלטה ממשלתית לא חכמה להגביל את הבניה בדיוק באזורים אלה וניסיונות של שרי האוצר לטריקים כלכליים זולים במקום להקל על כל רגולציה אפשרית. מכל הסיבות האלה נראה שאכן יש הלוואות גדולות אבל הן בקרב הקבלנים ונראה שלפחות בטווח הקצר באמת יש צורך אמיתי בבניה דבר שהופך השקעות בתחום לבטוחות.
החדשות הרעות בכל הסיפור הזה הן שעד לא תהיה בניה מספיק גדולה ומענה אמיתי לביקוש לא נוכל לצפות למחירים יותר נמוכים. אין בועה כי אין אמונה עיוורת, אין מערכת פיננסית שמעודדת את האמונה ולכן גם אין סיבה שהבועה תתפוצץ. כרגע צריך הקלה ברגולציות על הבניה, הורדת כל מיסוי ממשלתי שמעלה את מחירי הדיור ובשורה התחתונה כמה שיותר דירות שיבנו באזורי ביקוש. כל דבר אחר לא יוריד את מחירי הדירות.
כתבה מאוד מעניינת אבל מה לגבי איגוח המשכנתאות שקורה בארץ?
אם מוסיפים לזה את העובדה שיותר ויותר אנשים לוקחים הלוואות חיצוניות כדי להגיע להון עצמי לדירה או שההורים לוקחים משכנתא נוספת על הדירה?
אלו לא סימנים לבועה?
בהחלט לאורך הזמן אנשים לוקחים הלוואות יותר ויותר גדולות אבל יש להן גבול, בצורת מגבלות הבנקים, והוא תלוי ישירות בהכנסה שלהם. זה שאנשים נעזרים בהורים כדי לקחת משכנתא לא אומר שהבנק חסר אחריות אלה שהבנק משתמש בביטחונות של ההורים כמו המשכורות שלהם והנכסים הקיימים שלהם כדי להגן על עצמו מפני הסיכון בחוסר יכולת ההחזר של הלקוחות.
הסיכוי שזוג יגיע למצב שהוא לא מסוגל להחזיר את המשכנתא הוא מאוד נמוך בהתחשב במגבלות של הבנקים וללא משבר כלכלי גדול בישראל שישבור לחלוטין את כל השוק. בארה"ב כולם קיבלו הלוואות כשבהרבה מקרים הביטחונות על המשכנתא היו שווים פחות מהמשכנתא וזה בדיוק המצב שלא קורה בארץ.
כן הייתי אומר שיש סימנים לבועה אם כל אדם שני במדינה היה קונה 3 דירות ווילה להשקעה
מצטער על עומס התגובות אבל שמתי לב לגבי השאלה על איגוח המשכנתאות. הדבר בהחלט בעל דימיון למשבר של 2008 אבל חשוב לזכור שאין ביטוח ש"מעלים" את הסיכון מהבנקים ולכן הם מודעים לשמירה על איכות המשכנתאות בתוך האג"ח וגם בשונה מארה"ב אחוז המשכנתאות המסוכנות באמת נמוך מאוד בגלל המגבלות על הבנקים.
במצב כזה, האג"ח דווקא יכול לשמש את הבנקים להוריד מעצמם סיכון בגלל פיזור הסיכונים. בשלב הזה לדעתי נעשתה עבודה טובה בתשתית הבנקים כדי שלא נגיע למצב של ארה"ב ב2008 אבל הכל יכול להשתנות ואם הבנקים יתחילו לתת הלוואות מסוכנות בגלל האג"ח אז אולי נראה תמונה אחרת
המחירים בפריפריה עלו יותר מאשר במרכז. בעיקר בדירות קטנות בפריפריה שאותם רוב הישראלים כן הצליחו לרכוש. היום יש אמונה עיוורת שנדלן תמיד עולה. ניתן להוזיל שכר דירה על ידי הוצאת שוכרים קיימים מהדירות ולא צריך דירות נוספות להשכרה. אין שום סיבה שמחירי הדירות יעלו כי לא חסרות דירות, בטח לא מאז 2014 אבל הפסיכולוגיה והביקוש הספקולטיבי המשיכו את מגמת העליה
אנשים שמאמינים בעליית מחירים ורוכשים מוצר בכסף שלהם או לפחות בעזרת הלוואות תחת תנאים הגיוניים זה לא בועה. כל עוד הבנקים והגופים הפיננסיים לא נמצאים באשליה שהמחירים ימשיכו לעלות ומגנים על עצמם אנחנו עדיין בשוק די רגיל
היו בועות ענקיות בבורסה שהתפוצצו בקריסה ענקית. ולא בגלל שרכשו מניות עם הלוואות.
בשוק ההון זה קצת שונה, מדובר בחברות שקמות בזכות גיוס הון מסיבי כשהמשקיעים מאמינים שמדובר בנכס שהמחיר שלו יעלה לנצח – זה נגיד הסיפור של בועת הדוט קום.
אבל גם בועות מהסוג הזה לא יכולות להתקיים ללא כניסה של הגופים הפיננסיים והמשקיעים הגדולים. ללא כניסה של חברות ההשקעות הענקיות לא יכולה להיות השפעה ברמה של כלכלה שלמה. חברות ההשקעות, אלו שמנהלות קרנות פנסיה ואת רוב כספי הציבור, ברגע שהן מהמרות על שוק מנופח ולא מחשבות סיכונים בהחלט יכולות להפיל את כולם איתן.
אם אתה שם לב שחברת הביטוח שלך משקיע אחוזים גדולים מהתיק שלך בחברות הנדל"ן הישראליות ומציגה את זה בתור השקעה בטוחה ללא סיכוי להפסד, אז בהחלט אפשר להתחיל לדבר על סיכונים יותר רציניים
לכן צריך לעודד בניה של דירות קטנות במחיר נמוך, אנשים ממעמד הביניים יוכלו לרכוש ולהשכיר אותן ועם דמי השכירות שיקבלו לשכור דירה במקום שהם ירצו ובגודל שיתאים להם יותר. לדוגמה שמעתי על דירות בפרויקט ברחובות של פרי פלייס. הבנתי שיש שם דירות שני חדרים שמשווקות במחיר של כ 720,000 ש"ח. ניתן להשכיר את הדירות לשני סטודנטים ולהגיע לתשואה של 5%
לא הבנתי איך מס דירה שלישית יגרום לקיטון היצע דירות להשכרה הרי כל משקיע שירצה להפטר מנכס הוא יאלץ למכור אותו לאחד ששוכר ממילא כי משקיעים אחרים לא יכנסו לתחום
יכול להיות שהמשקיעים יגלגלו את המס על השוכרים אבל זה נקודה אחרת
ב. אשמח למקורות יותר מפורטים לגבי החלטת הממשלה על עצירת הפיתוח במרכז תודה
לגבי מס דירה שלישית תוכל בטווח הקצר אתה צודק אבל חלקית בגלל שהרבה דירות להשכרה הן דירות מפוצלות או דירות עם שותפים ולכן מכירה של הדירה בפני עצמה לא בהכרח תפנה מהשוק את כלל הדיירים בדירה.
בטווח הארוך שוק השכירות רק הולך וגדל בגלל גידול באוכלוסיה (צפי של 2 מיליון שוכרים חדשים בעשור הקרוב לפי אוכלוסיה של גילאי 15-25) ולכן בגלל שאנחנו רק מגרשים משקיעים בלי לתת מענה לשוק השכירות מהר מאוד הלחץ יוביל לעליית מחירים ופגיעה באלו שלא יכולים לקנות דירה כעת.
לגבי נתונים לגבי החלטת הממשלה ניתן למצוא עוד עדויות מהתקופה בכתבות הבאות כשהכתבה של כלכלית מפנה לדוח מבקר המדינה שהעביר ביקורת בדיוק על המדיניות הזאת:
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4406800,00.html
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3653253,00.html
בנוסף לכך לפי דוח בנק ישראל בהחלט ברור שהממשלה הגדילה את מחיר הקרקעות במרכז בזמן שהשאירה של מחיר הקרקע זולה בפריפריה וניתן לראות קורלציה ברורה בין העלאת מחיר הקרקע לעליית מחירי הדירות במרכז הארץ.
https://www.boi.org.il/he/Research/DocLib3/7-135.pdf