לפני שבועיים משרד הכלכלנית הראשית באוצר פרסם את הדוח החודשי שלו לגבי שוק הנדל"ן. ניתן לראות בצורה ברורה שהשוק עובר זעזוע בעקבות המשבר הנוכחי כשמספר עסקאות הקניה בשוק קטן, מספר המשקיעים בשוק מצטמצם, הקבלנים מוצאים את עצמם מול מספר נמוך של לקוחות וכל הסיפור מצביע על שינויים גדולים שכנראה ילוו אותנו במשך השנה הקרובה. כדי להבין את המצב בשוק הנדל"ן אנחנו צריכים להפריד בין הטווח הקצר לבין הטווח הארוך ואיך מצב שיכול להראות טוב בתקופה הקרובה עלול להפוך לאסון בשנים הבאות.
כמו שמפרט דוח הכלכלנית הראשית המצב בחודש מאי היה יותר טוב מזה של אפריל, כשהוטל סגר מלא, אבל אנחנו עדיין מדברים, בהשוואה לתקופה מקבילה לפני שנה, על צמצום של 28 אחוזים במספר העסקאות הכולל בשוק הנדל"ן (כולל יד שניה ומחיר למשתכן), צמצום של 32 אחוזים במספר הדירות החדשות שנמכרות, צמצום של 37 אחוזים במספר הדירות להשקעה שנמכרות וירידה של 19 אחוזים במספר הדירות שקונים זוגות צעירים.
אני לא מחלק פה עצות פיננסיות ואין להקשיב לזה בתור המלצה אבל בטווח הקצר תקופה שבה מספר רוכשי הדירות מצטמצם בצורה כל כך משמעותית, וזאת בזמן שהיצע הדירות הזמין בשוק לא משתנה, היא תקופה שבה יכולה להיות הזדמנות להשיג עסקה טובה לרכישת דירה. על פי נתוני הלמ"ס אנחנו יכולים לראות שמחירי הדירות עשו את הירידה המשמעותית ביותר שלהם בשנתיים וחצי האחרונות עם ירידה של 0.7 אחוזים בחודש אחד.
על פניו ירידת מחירים גדולה לאחר עליות המחירים הארוכות שראינו בשנים האחרונות יכולה לגרום לנו להתעודד ולחשוב שהנה סוף סוף אנחנו רואים קצת חדשות טובות בשוק הדיור. בפועל המציאות יותר מורכבת וזאת כי הקבלנים בישראל מבצעים את פרויקטי הנדל"ן על בסיס הלוואות ומינוף וזעזוע כמו זה שמתרחש עכשיו מסכן את היכולת של חלקם לעמוד בהוצאות הבניה, בהחזרי החוב או אפילו בהישרדות העסקית שלהם.
כמו שמסביר זאת הדוח, הנתונים מצביעים על בעיות תזרים מזומנים קשות בקרב הקבלנים הבינוניים והקטנים שאחראים על כחמישית מהדירות בשוק הנדל"ן הישראלי. בקרב הקבלנים הבינוניים 41 אחוזים מהם פנו לבקשת סיוע לקרן בערבות המדינה וזאת במטרה לעבור את התקופה הקרובה.
אז ראינו שבטווח הקצר יש לנו קבלנים שמפסידים כסף, יש לנו ביקושים שקטנים ובמצב כזה הלקוחות מתחזקים והמחירים מתחילים לרדת. בתקופה של השנה הקרובה למציאות כזאת יש יתרון עצום עבור הלקוחות אבל בהסתכלות ארוכת טווח יכול להיות שאנחנו עומדים להתמודד עם משבר דיור הרבה יותר חריף וגרוע והדבר קשור לא רק למצב השוק הנוכחי אלא גם בגידול האוכלוסייה שתמיד מכריח אותנו להסתכל קדימה.
במידה והמגמה תימשך כמו שהיא נראית כרגע, קיים סיכוי שנתחיל לראות קבלנים שסוגרים את העסק, עוצרים פרויקטי בניה ואולי אפילו פושטים רגל. אמנם כרגע צד הלקוחות מראה על צמצום בביקוש לדירות אבל בפועל, דירה היא מוצר יחסית קשיח וכל עוד שהאוכלוסייה הישראלית ממשיכה לגדול וילדים חדשים מגיעים לעולם, אחרי שהמשבר יגמר אנחנו נחזור ונראה זוגות צעירים שיחפשו דירות לרכישה ודירות להשכרה. במצב הנוכחי שבו קבלנים מצמצמים בפעילות, שבו משקיעים (אלו שמשכירים דירות לאחר מכן) קונים פחות דירות ובמצב שבו האוכלוסייה ממשיכה לגדול, יכול מאוד להיות שנראה מספר שנים אבודות לגמרי שיובילו לצמצום משמעותי בהיצע וזאת בזמן שהביקוש לדירות להשכרה ולקנייה רק יגדל.
אז בטווח הקצר בהחלט נראה שקיימת פה הזדמנות ללקוחות אבל בטווח הארוך, ככל שהמשבר יימשך, יכול מאוד להיות שנראה דווקא צמצום בהתחלות בניה, צמצום בפרויקטים, עצירה של פרויקטי בניה וקריסה כלכלית של קבלנים. לא רק שאנחנו לא עומדים בקצב הנחוץ של 80 אלף דירות בשנה כי אנחנו בונים פחות מ-50 אלף דירות בשנה, קיים סיכוי שאנחנו צפויים לצמצם את המספרים שלנו אפילו יותר וליצור פער שנשלם עליו בשנים הבאות במחירי דירות יותר גבוהים. לא רק שאנחנו צריכים לפתור את בעיות הרגולציה, הארנונה, ההתנגדויות לבניה ועשרות הפרמטרים שמובילים לכך שמאוד יקר לבנות ולקנות דירה בארץ, כעת, במידה וקבלנים רבים לא יצליחו לשרוד את התקופה, אולי נראה החמרה משמעותית במחירי הדיור בשנים הבאות.
***
התמונה בפוסט שייכת לMarco Verch
https://www.flickr.com/photos/149561324@N03/
פוסט זה נכתב בחסות תומכי הפטראון המובילים:
מתקדמים כלכלית – גם בתקופת הקורונה 😷💪
התורם גלעד מוצפי
מאני טוקס Money Talks – ערוץ חדש בנושא מניות והשווקים הפיננסיים! – http://bit.ly/2MNvU27
טריידסטריט Trade Street – מפגש הרחוב של הסוחרים והמשקיעים – בואו להתעדכן בכל מה שחם בשוק http://bit.ly/2wsXoEJ
קהילת הפני סטוקס של ישראל The Israeli Penny Stocks Community – סקירות שווקים וניתוחי עומק על מניות קטנות ובינוניות בוול סטריט http://bit.ly/2wrp9e3
רז גמליאל – סוחר מניות ומנטור אישי – מסחר מבוסס פנדמנטלס וניתוחי עומק http://bit.ly/2auG4BY
דניאל נבון – Trading.IL – עדכונים, סקירות וניתוחים טכניים חינמיים מדי יום עקבו אחרינו גם בטלגרם – T.me/TradingIL
***
לפוסטים נוספים בנושאי משבר הדיור:
http://bit.ly/2YWmmF1
לדוח המלא של הכלכלנית הראשית:
https://bit.ly/3ezXDy3
לגידול באוכלוסייה הישראלית לאורך השנים:
https://bit.ly/3eCfjcz
