על פניו דיור ציבורי נשמע כמו רעיון מצוין שמאפשר לאזרחים רבים, שזקוקים לעזרה כלכלית, לקבל קורת גג בעזרת הממשלה. למרות שבלי מחשבה מעמיקה הרעיון נשמע מצוין הוא גם זוכה לביקורת רבה ולהתנגדות מצד מי שטורח ללמוד את הבעיות שבו. כעת, דוח מבקר המדינה מדבר על הכשלים הקיימים במנגנון הדיור הציבורי של הממשלה ומציג בצורה טובה בעיות רבות שעולות מצד המבקרים של המנגנון.
הבעיה הראשונה המהותית במנגנון הדיור הציבורי הוא שהממשלה צריכה להחליט איפה לקנות דירות. על פי דוח המבקר ממשלת ישראל מחזיקה ב-15 אלף דירות במרכז, 11.5 אלף דירות בדרום, 10 אלף דירות בגליל, 9 אלף דירות בחיפה ו-7.5 אלף דירות באזור ירושלים. כמו שניתן להבין מכמות הדירות הגדולה בגליל ובדרום, פיזור הדירות לא באמת תואם את מקומות התעסוקה בישראל. במצב כזה משפחות עניות רבות עלולות להיקלע למלכודת דבש שמצד אחד כוללת דירה נגישה במחיר מסובסד אבל מצד שני כוללת חיים בעיר שלא תאפשר להם מוביליות ותאלץ אותם לשלם מחיר כלכלי כבד בגלל המיקום הגאוגרפי שלא מתאים לצרכים שלהם.
החלק הגרוע באמת הוא שמדובר במדיניות ממשלתית מוצהרת שנוצרה במטרה לפזר את האוכלוסייה. למרות שתקופת פיזור האוכלוסייה מזמן מאחורינו היא השאירה בידי הממשלה כמויות גדולות של דירות באזורים שאף אחד לא באמת רוצה לחיות בהם ומי שכן בוחר לעשות זאת משלם על כך מחיר גבוה.
בעיה שניה שקיימת בדיור הציבורי קשורה לכך שיש אנשים שפונים לעזרה וזקוקים לקורת גג בצורה מידית. למרות שבמקרים רבים מדובר באנשים במצוקה שזקוקים לעזרה, משך הזמן הממוצע שאנשים ממתינים עד שיוכלו להיכנס לדירה ציבורית עומד בממוצע על שנה וחצי עד שנתיים בדרום ובגליל, כמעט 3 שנים באזור חיפה וירושלים וכמעט 4 שנים באזור המרכז. זאת אומר שעד שאדם שזכאי לדירה ציבורית יצליח לקבל אותה, יכול להיות שהבעיה שלו כבר מזמן לא תהיה רלוונטית או שמצבו יהיה חמור מאוד בתקופת ההמתנה הארוכה.
בעיה שלישית במנגנון הדיור הציבורי קשורה לכך שממשלת ישראל צריכה כל הזמן לרכוש דירות בהתאם לצרכים. בהתחשב בכך שמדובר בממשלה שלא מצליחה להתמודד עם משבר הדיור כבר יותר מעשור, לא מפתיע שהיא נכשלת גם במשימה הזאת ויוצרת מצב שמלאי הדירות קטן בזמן שהביקוש אליהן לא. אם כל זה לא מספיק אז בחלק לא קטן מהמקרים הדירות הציבוריות מושכרות למטרות ציבוריות אחרות כמו מוסדות חינוך, רווחה, מגורי סטודנטים וגרעינים התיישבותיים. בזמן שמשפחות עניות מחפשות פתרון מגורים הממשלה מחלקת אותן למטרות "חברתיות" שלא יפתיע אם נקבעו דרך קבוצות לחץ כאלה ואחרות.
אז אם כבר הצלחנו לחלק דירות אנחנו מגיעים אל הבעיה הרביעית. במקרים רבים הממשלה מחלקת דירות על בסיס של גודל משפחה מסוים אבל בשלב מסוים הילדים גדלים ויוצאים מהבית. כך נוצר המצב שבו יש 446 דירות ארבעה חדרים שגרים בהם אדם אחד או שניים בלבד. במקרים הקיצוניים ניתן למצוא גם 105 דירות של שישה עד שמונה חדרים שגרים בהן עד שני אנשים. מדובר בבזבוז של משאב ציבורי שנעשה בו שימוש לא יעיל שיכל לתת מענה למשפחה שבאמת זקוקה לו.
לבסוף הבעיה האחרונה היא שבסופו של דבר יש גם בלאי של דירות ובמקרים רבים המדינה תקועה עם דירות ציבוריות רבות שנדרש לשלם עליהן ארנונה אך אף אחד לא יכול באמת לחיות בהן. הגופים האחראיים על חלוקת הדירות נאלצים להתעסק במכירת הנכסים, דבר שמוסיף עלויות נוספות על ניהול מנגנון הרווחה.
בשלב הזה יהיו מי שיגידו שקיימות מדינות רבות שבהן קיים מנגנון מתפקד של דיור ציבורי אך, כמו שמסביר זאת דוח מבקר המדינה, ברוב המדינות האחרות אין גופים ממשלתיים לא מתפקדים כמו עמידר שאחראים על ניהול הדירות. ברוב מדינות ה-OECD אמנם יש היקפים גדולים יותר של דיור ציבורי אך הם מנוהלים על ידי חברות פרטיות שמקבלות תקצוב מהממשלה.
חשוב לזכור שלמרות השימוש בחברות פרטיות, רבות מהבעיות, כמו לדוגמה מלכודת הדבש שתוארה בהתחלה, ממשיכות להתקיים גם כשגוף פרטי מנהל את הדיור הציבורי. במקרים רבים מנגנון של השתתפות בתשלום דמי שכירות הוא מנגנון עדיף שמאפשר למי שמקבל את הכסף להחליט איפה הוא ירצה לגור כך שהצרכים יאפשרו לו להתפתח כלכלית, לתת מענה לצרכים של הילדים שלו ואף להישאר בקרבת משפחה תומכת. הדיון על האם צריך להתקיים דיור ציבורי ואם כן איך לגרום לו לתפקד טוב הוא דיון בפני עצמו אבל ברור לנו לגמרי שהמנגנון הקיים בישראל הוא יקר, איטי, בזבזני ובסופו של דבר משאיר רבים ללא פתרון טוב דווקא כשהם הכי זקוקים לעזרה.
***
פוסט זה נכתב בחסות תומכי הפטראון המובילים:
הומאיגד – השכלה ושירותים פיננסים – http://www.homygod.org
התורם גלעד מוצפי
מאני טוקס Money Talks – ערוץ חדש בנושא מניות והשווקים הפיננסיים! – http://bit.ly/2MNvU27
טריידסטריט Trade Street – מפגש הרחוב של הסוחרים והמשקיעים – בואו להתעדכן בכל מה שחם בשוק http://bit.ly/2wsXoEJ
קהילת הפני סטוקס של ישראל The Israeli Penny Stocks Community – סקירות שווקים וניתוחי עומק על מניות קטנות ובינוניות בוול סטריט http://bit.ly/2wrp9e3
רז גמליאל – סוחר מניות ומנטור אישי – מסחר מבוסס פנדמנטלס וניתוחי עומק http://bit.ly/2auG4BY
***
לפוסטים נוספים בנושאי דיור:
http://bit.ly/2YWmmF1
לדוח מבקר המדינה המלא:
https://bit.ly/2WBipGI
