משבר הדיור מלווה אותנו כבר הרבה מאוד שנים ובזמן הזה הצלחנו להיחשף למספר שרים שכל אחד מהם קידם באגרסיביות פתרון אחר להתמודדות עם מחירי הדיור. היה לנו את ראש הממשלה שהבטיח "לעשות סופרטאנקר לבירוקרטיה", את שר האוצר יאיר לפיד שהבטיח את תכנית "מע"מ אפס", היה לנו את שר האוצר משה כחלון שיצר תוכנית ההגרלות המסובסדות "מחיר למשתכן" וכעת אנחנו מקבלים את שר השיכון החדש עם "תוכנית השר ליצמן לדיור במחיר מופחת". כבר דיברנו מעט על הכיוון שאליו מכוון השר ליצמן במלחמתו להורדת מחירי הדיור אך לפני שבועיים משרד השיכון פרסם פרטים יותר מפורטים וחשף את הדרך החדשה שבה ישווקו הקרקעות בישראל.
התוכנית החדשה מחלקת את הארץ לשלושה קטגוריות מרכזיות. הקטגוריה הראשונה היא אזורי היוקרה שכוללים ערים כמו הרצליה, תל אביב ורמת השרון. מאחר שאלו האזורים שבהם אנשים רוצים לחיות והם, כמו שמשרד השיכון מגדיר, אזורי יוקרה, שכוללים מחירים מאוד גבוהים, היה אפשר לחשוב שמשרד השיכון יתמקד בצמצום עלויות הקרקע דווקא בהם וזאת כדי להקל על הבעיה. בפועל אלו האזורים שבהם הקרקע תצא למכרז חופשי שבו מי שיציע את המחיר הגבוה ביותר לממשלה יקבל את הקרקע ויגלגל את המחיר שלה אל קוני הדירות. במילים אחרות משרד השיכון החליט לעלות על רכבת עליית המחירים ולמקסם את הרווח מכך שאנשים מוכנים לשלם הון כדי לגור במרכז. במילים אחרות, באופן רשמי, הממשלה מכירה בכך שרק עשירי ישראל יוכלו לחיות בערים כמו הרצליה.
הקטגוריה השנייה של הערים כוללת את "אזורי הביקוש". אזורים אלו כוללים ערים כמו מודיעין, רחובות, יבנה, אשדוד, באר יעקב, נתניה וראשון לציון. באזורים אלו יהיו שתי שיטות לשיווק הקרקע. בשיטה הראשונה הממשלה תקבע מראש את המחיר למטר בנוי ואת הוצאות הפיתוח והקבלנים יתחרו על מי שיציע את מחיר הקרקע הגבוה ביותר. האפשרות השנייה תהיה שהממשלה תקבע מראש את מחיר הקרקע ואת מחיר הוצאות פיתוח הקרקע והקבלנים יתחרו על המחיר הנמוך ביותר למטר רבוע.
השיטה שבה הקבלנים מתחרים ביניהם על מי שיציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר תחת מחיר קרקע קבוע מראש היא שיטה שפעלה גם בתקופתו של כחלון והיא בעלת פוטנציאל לצמצם את מחיר הדירות. הבעיה היא שבמקרים רבים המחיר הוא דירות באיכות ירודה וכתבות על שכונות עם דירות עם מספר מצומצם של חלונות ומטבחים בגודל מגוחך.
גם השיטה של מכרז שבו הממשלה קובעת את המחיר למטר רבוע והקבלנים מתחרים על מי שיציע את מחיר הקרקע הגבוה ביותר היא שיטה שיוצרת את אותם התמריצים בדיוק. הממשלה תוכל לקבוע מחיר נמוך במיוחד על מטר רבוע אבל הקבלנים, על מנת לנצח, יתחרו על מחיר קרקע מקסימלי בתמורה להתפשרות על איכות. המדינה אמנם תקבל יותר הכנסות בתמורה לקרקע אבל מי שישלם את המחיר הם הצרכנים שיקבלו דירות באיכות ירודה. במילים אחרות התוכנית לאזורי הביקוש הוא צמצום המחירים בכוח בתמורה למחיר חלופי באיכות. יכול מאוד להיות שפשרה מהסוג הזה היא בדיוק מה שהשר ליצמן מחפש עבור הקהילה החרדית שרוצה דירות כמה שיותר זולות.
לבסוף אנחנו מגיעים אל הקטגוריה השלישית – "אזורי הפריפריה" אזורים אלו כוללים ערים כמו אשקלון, בית שאן, טבריה, מגדל העמק, נתיבות, אופקים, דימונה, צפת וקריית שמונה. באזורים אלו הממשלה תקבע לקבלנים את מחיר הקרקע ואת המחיר למ"ר והקבלנים יתחרו ביניהם על הוצאות פיתוח הקרקע (חפירת הקרקע, פריסת תשתיות מים וחשמל וכל מה שנדרש לשימוש בקרקע לבנייה) לאחר קבלת סבסוד מהממשלה.
הקטגוריה השלישית מצביעה על כך שמשרד השיכון יטיל את מלוא משקל ההנחות והסבסוד באזורי הפריפריה. בהתחשב בכך שבערים אלו משבר הדיור הוא המצומצם ביותר וכבר היום ניתן לקנות דירה ב-500-700 אלף ₪ בטבריה, דימונה וקריית שמונה, ממש לא ברור למה נדרש סבסוד נוסף דווקא בערים הללו. אם המטרה של המכרזים הללו תהיה לכפות מחירי דיור יותר נמוכים בכוח ולמשוך קונים בכוח דרך סבסוד, יכול מאוד להיות שנראה את התופעה שראינו עם מחיר למשתכן כשמצד אחד מחירי הדיור המשיכו לגדול אך בערים ספציפיות נוצרו שכונות רפאים שכוללות בעיקר משקיעים שהחליטו לנצל את הנחות הממשלה כדי למכור מאוחר יותר את הדירה הזולה במחירי שוק.
כמו שניתן להבין התוכנית של השר ליצמן להפחתת מחירי הדיור היא בעצם תוכנית שבצורה מפורשת חוזרת למקסם את מחירי הקרקע במרכז הארץ ובעצם תעלה את המחירים באזורים הללו. במקביל באזורי הביקוש התוכנית אכן מתכננת לייצר מכרזים שמכוונים למחירים אך הפשרה היא איכות. לבסוף הסבסוד של מחיר למשתכן יופנה כולו לערים שבהן מחירי הדיור גם ככה זולים באופן חסר פרופורציה ביחס לשאר הארץ ועלול לייצר בועות השקעה.
מה שבולט יותר מכל דבר אחר בתוכנית של השר ליצמן היא העובדה שהשר מפנה את כל כוחו כדי לשחק עם מנגנון המחירים בשוק. אולי נקבל פרטים נוספים בהמשך אך לפחות כרגע אין התייחסות כלל להתחלות הבנייה הנחוצות, לצמצום הביורוקרטיה בבניה ושום דיון על היצע גדול יותר שיתאים לקצב הצמיחה של האוכלוסייה בישראל.
בשורה התחתונה יכול מאוד להיות שנראה הורדת מחירים אבל אנחנו נממן את ההורדה דרך סבסוד במיסים ודרך פגיעה באיכות הדירות. במצב כזה אולי נראה אנשים שעוברים לפריפריה מתוך מחשבה שהדירה הזולה מצדיקה את המרחק אבל אז עדיין נצטרך לגלות מה עושים בפריפריה ללא תשתיות תחבורה ציבורית טובות וללא מקומות תעסוקה שיספקו רמת חיים גבוה לתושבים. בסופו של דבר קיימת סיבה טובה למה אנשים לא רצים לגור בדימונה למרות שיש אפשרות לקנות דירה בשליש מהמחיר של דירה בערים כמו ראשון לציון.
***
התמונה בפוסט שייכת לREUVEN FRIZI
">https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/a/ae/YAAKOV_LITZMAN.jpg
פוסט זה נכתב בחסות תומכי הפטראון המובילים:
התורם גלעד מוצפי
טריידסטריט Trade Street – מפגש הרחוב של הסוחרים והמשקיעים – בואו להתעדכן בכל מה שחם בשוק ">http://bit.ly/2wsXoEJ
קהילת הפני סטוקס של ישראל The Israeli Penny Stocks Community – סקירות שווקים וניתוחי עומק על מניות קטנות ובינוניות בוול סטריט ">http://bit.ly/2wrp9e3
רז גמליאל – סוחר מניות ומנטור אישי – מסחר מבוסס פנדמנטלס וניתוחי עומק ">http://bit.ly/2auG4BY
דניאל נבון – Trading.IL – עדכונים, סקירות וניתוחים טכניים חינמיים מדי יום עקבו אחרינו גם בטלגרם – T.me/TradingIL
אביב לוי – מפתח תוכנה המתמחה במערכות מידע מבוססות web ואפליקציות – ">https://avivlevi.m
טופנדה – סוכנות בוטיק לשיווק חברות סטארטאפ ואפליקציות ">http://bit.ly/topanda-co-il
***
לפוסטים נוספים בנושאי משבר הדיור:
">http://bit.ly/2YWmmF1
לתוכנית שיווק הקרקעות של משרד השיכון:
">https://bit.ly/2QXvjfY
